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在昆明主城区买一套四房需要花多少钱？
这看似一个很普通的问题，但实际上，却是一个不太容易回答的问题。
要回答好这个问题，其实得从不同的维度来分析。
1昆明当前置业门槛多高？
首先，我们有必要先来了解一下昆明当前的置业门槛。
根据昆明锐理公布的数据显示，今年5月昆明主城区新建商品住宅的成交均价为15792元/㎡。以此为例，我们拿当前市场主流四房产品约125㎡的起步建面来计算，购房总价已经接近200w了。
图源昆明锐理
也就是说，200w在昆明基本已经是四房产品的最低门槛了。
当然，如果要求所购买的四房产品面积更大，就得朝着比昆明市场成交均价更低的项目上去靠了。
事实上，200w的预算，主城区所属的经开区、呈贡等区域的四房基本上是可以随便买的，但需要注意的一个问题是，这就要求购房者必须拿通勤距离/时间来换取居住的舒适性。
因此，这里就出现了个人需求取舍的问题。
可以说，在主城区、特别是离市中心区近的区域，想要买主流的四房产品，200w只能算是起步价了。
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改善性四房怎么选？
讲完昆明当前置业门槛的问题，那我们从市场需求层面来看，根据「昆明楼市」结合海量本地调查数据而来的《昆明购房者行为分析报告》显示，昆明改善购房群体的比例明显上升，从2019年的42%上升至去年的51.14%。
就昆明改善购房者的面积需求而言，主要集中在110㎡-150㎡的面积段，占比达57.44%。
图源《2020年昆明购房者行为分析报告》
也就是说，在改善性购房需求增长的市场状态中，建面约110-150㎡的户型面积，是昆明市场改善型置业的主力需求。
而结合昆明改善购房者心理价格预期来看，1.4-1.6w/㎡的主流心理预期，对应到前述主流需求面积段来看，约154-240w的总价区间，可以说明，改善型置业群体对于性价比有着较高的要求。
图源《2020年昆明购房者行为分析报告》
以今天主讲的四房产品为例。前面提到，昆明市场主流的四房产品起步总价基本都在200w，纵观整个市场（由于呈贡和经开区区域房价较低，200w内基本都可以买到四房，故这里主要讲主城市区的项目）符合这个总价的四房产品仅有10余个。
其中，在昆明房协发布的今年上半年12大热点板块销售面积排行榜中，200w能买到四房产品的项目仅有俊发彩云城、俊发观云海、招商雍和府三个项目。
图源昆明房协
其中，距离昆明市中心区域最近的招商雍和府，能在竞争激烈的高新板块夺魁销售面积TOP1，足见其受购房的欢迎度。在一定程度上，其约1.32-1.45w/㎡的成交价格，总价180w起即可买四房的特性，也是其迎合改善群体性价比要求的一种体现。
事实上，招商雍和府处于西市区醇熟住宅区，具有独特的区位优势。同时，毗邻西城COHO购物中心和假日城市沃尔玛两大商业体，能为居住生活带来极大的便利，算是昆明市场较少有的“家门口有两个商场”的项目。
在区位与商业配套的加持下，其价格所体现出的诚意，是市场上其他项目所无法比拟的。
从这种多元的维度综合来看，其性价比已经不彰自显。
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180W起买四房的不错选择
当然，区位和外部配套所表现出来的只是性价比的一个方面。是否值得购买，还需要结合内部所呈现的居住品质等来进一步明确。
招商雍和府项目总占地约140亩，是国资委重点支持的五家央属房地产企业之一的招商蛇口进驻昆明西市区的首个项目，计划分两个地块（分别是A1地块和A2地块）开发，目前已开发至A2地块（二期）。
整个项目容积率仅3.2，绿化率达约40%，相比昆明主城区容积率动辄4.0的项目，具有打造品质人居的先天优势。
项目规划效果图
事实上，在项目的规划设计中，采用围合的设计，通过提取昆明当地山、水、林等元素，构建出“一轴一环三院多组团”的多层次多功能社区景观。
同时，借助林荫环道、艺术会客廊架、曲浮绿廊、志趣空间、多功能架空层活动空间、几何书吧，以及轻氧健身体验区等，通过人车分流、高约4.5-5.8米的入户大堂、智能安防系统等内容展现出了尊崇的居住品质。
项目园林效果图
在产品设计中，采用板式设计，合围的楼栋错落分布， 有效规避了楼栋间的视线遮挡，楼间距最大达约80米，使得居住的日照、采光和景观视野最大化。
可以说，无论是项目外部配套，还是内部规划，其所呈现出的居住品质，都在诠释着物超所值的奥义。
结合项目品质匹配的全生命周期户型，则从另一个维度彰显着改善生活的多元化需求。其二期建面约128㎡（G户型）的四室户型，做到了四室二厅二卫的格局。
项目建面约128㎡户型
户型整体方正，动静分区明晰。端户的设计，实现了南向双卧室的采光需求。
同时，约6.85米的观景阳台，通过连通卧室的设计，使得整体空间更宽阔。
更难能可贵的是，该户型还预留了改造空间，可以通过拆除电视背景墙改造成大三房，由此带来的大横厅的居住体验，让生活更多元。
作为昆明市场上为数不多的180w起价的四房产品，其在四房的门槛价内能提供全生命周期的居住与生活体验，实属难得。
可以说，招商雍和府对于四房改善需求的友好性，已经使得其成为昆明市场上180w起步买四房的性价比之选。
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