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———以下是正文———
导语：
隐于世，但不隐于市。
很多人有这样的需求：不愿意住在嘈杂的城市里，也不想花费上百万住在高层里，只是想找个气候舒适、生活简单方便、离昆明主城稍近的小乡村享受一下返璞归真的田园生活。
本期，我们走进昆明团结乡，从租售即可的角度，来分享一下【乡村院子】的市场行情。
绝大部分乡村院子为农村集体产权，实际无法正常交易过户，本文提到的销售/买卖，不代表法律意义上的过户，同时长期租赁也有违约风险，文中会着重提及，请读者【严控风险】。
去年，我们市场观察栏目也从【租售皆可】的角度，带大家走访了昆明周边不少风景优美的文旅项目，也可回顾一下：
房价打五折 昆明这个片区有点疯狂（滇池南岸）
云南房价，数它最跌！但是……（抚仙湖板块）
走，去团结乡！
提到团结乡，昆明本地人完全不陌生。
这里的区域标签实在太多，团结乡农家乐、团结乡钓鱼、团结乡苹果、花椒鸡等等，它承包了不少昆明人的周末。
（鱼塘，团结乡还有个比较出名的钓鱼场地龙润大龙潭，注：图上鱼塘仅为我们路过随手拍摄，不是龙润这个）
（不仅有招牌美食花椒鸡，还有天麻火腿鸡石磨豆腐等等）
（各种果园较多，苹果、宝珠梨、葡萄、草莓、桃子等等，一到季节来团结乡采摘的市民也不少）
团结乡，距主城区仅有17公里，是昆明市“西拓”战略主战场之一，西北绕城、昆楚大两条高速横贯团结乡，待兴团大道通车后12分钟车程可达市区，交通条件优越。
（团结乡大致位置，探盘当天我们走的西北绕城，单程花费6.6元过路费，车程大概35分钟）
团结乡全域分布有古村落33个，坐落明代至清代民居2600余栋，以彝族、白族村落为主，有白石岩村、乐居村两个国家级古村落。目前，西山区也着力从古村落上开发乡村旅游。
本文主要探访乐居古彝村（路标上指示为乐居古寨，导航上显示为乐居村，也有村民称之为乐居古村），以及周边普通乐居村（非古村范畴）、龙潭小村。
乐居古彝村是中国现存较完整的汉彝合璧古建村落，已成为云南省和昆明市历史文化名村重点保护单位，并被列入中国传统村落名录。
（拍照技术着实有限，这里引用小红书用户Arrogant、的照片）
团结乡的古村落被人熟知，这在早前，团结乡的村民可不敢想。
但非旅游热门区域，拿村口“CBD”位置来说，也没有太多外来人前往，相对安静。（大部分乡村都这样，可以理解，只有赶集日会比较热闹了）
就算是网红村落内部，也没有其他大热旅游景点那样人流如织，虽有一定商业但又没有完全商业化，
（内部建筑以青瓦黄墙为主）
安静又不完全避世，结庐在人境，而无车马喧， 或许这也是能够吸引外来人长居于此的原因吧。
综上，本文提到的乡村院子特点如下：
1、团结乡离主城稍近，属于西山区，内部生活设施相对完善，且交通方便。该乡为彝族白族乡，总人口2万多，少数民族人口约占总人数的百分之六十四。
2、团结乡乡村经济发展较早，区域有一定知名度。有较为古朴的古村落，有一定的底蕴。但乡村短途旅游发展比较迅速，恐后期会更加商业化。
3、本地村民有“出售”/租赁房产的意愿，有【手续比较齐全】、比较能规避风险的院落（仅乐居古彝村），但价格远高于其他村落。租金1.5w/年起（原始院子），上到10多万不等（可直接经营），老院子“售价”40w以上。
4、乡村院落，改造装修成本较大，需要预估资金。
这里大部分乡村院子没有独立卫浴，卧室更不可能带有卫生间。
同时，还有较大体量的木砖结构房屋，即承重柱为木质，墙体为砖，楼板为木质，隔音效果一般。
参考下图：
（承重柱体为木质，墙体为砖结构，一二楼间楼板为木质结构）
00年代后新盖的房屋多是砖混结构。
5、价格、面积都无参考标准。
还请大家务必注意：相较于云南好房之前探盘的各类小区，今天提到的各类院子主打一个原始，占地面积、房子结构均自行感受，甚至院子规模也需要房主与邻里再次确认。
至于价格——一房一价差异异常明显且没有参考，房主可能只是大概报个价，他也不知道卖/租多少，实际成交多少，还有一定水分。
6、农村集体产权不可交易的特殊性。
集体产权不可交易，实际“出售”、“转让”二字需要打个引号。同时，重盖房屋需要以原房主的名义盖房，考虑到旅游发展的不可预估性，故无论是“出售”还是“租赁”，都比其他普通村落面临更大的违约风险。
虽说乡村生活比较恬淡、安静，即使抛开产权、租售合同未知的违约风险，乡村生活还存在着不少问题。
（乡野小道）
偶尔住住体验生活无妨，但若是常住，不少乡村小道无法通车，也未必有路灯/指示/监控，异地居住且无物业管理的生活方式，未知的安全隐患也不可忽略。
若有需要，我们也会视情况探访滇池周边其他比较平价的村落。
乐居古彝村
网红村落乐居古彝村，整个村落拥有六百多年历史，一百多栋土坯房顺山而建（目前保留着80多栋），错落绵延到山顶，青瓦石阶、黄土胚墙，整体建筑结构仿“一颗印”式。
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村口有建好的一系列商业和停车场，内部有路灯，也有较好的排污设施、管道、消防设施。（有商业公司在运作，下文会提）
（老房子的感觉确实不同）
（柒心书院内部）
（一家素食餐厅，也是网红打卡点）
土黄色的老房子，青石板路，200年的历史古墙，拍照也非常出片，难怪能火。
但相对来说，有点像“旅游古镇”的感觉。（团结乡还有个大墨雨村，更生态自然一点，更不商业化，看个人喜好）
我们在工作日，也能看到几辆大巴车领着一些五六十岁的叔叔阿姨来这里游玩。
网红面包店九犀面包的热门口味需要等待，也确有人开车专门来买几大袋面包回去。
（网红面包店采用土窑烘焙面包）
相对于其他本地村民的院子“出售”，可能会带来不确定的风险，乐居古彝村最大优势在于目前已有商业化运营公司操盘，手续相对完全，且整体有超过一半的院落为商业公司自持运营。
2008年，有商业公司拿下了这一村落开发经营权，2015年，得到中国传统村落保护项目支持，承建单位以“修旧如旧”为宗旨，修葺乐居村。
内部居民已经全部迁出，商业公司目前古村落还有10多个院子/土地对外销售/租赁，本文提到的乐居古彝村村落的院子，均为该公司预计今年5月底公开销售（实际是长期租赁）的房源，目前还有经营年限38-39年。
价格还没有最终确定，目前已知价格会在80-200万之间。
具体来看房源情况：
1、约1.2亩左右的地（实际为三户人家的宅基地，有部分破损墙体），上面建筑几乎已经不可用，为乐居村古彝村在售的房源中占地面积最大的，可能价格会在200w以内。
2、一套95-96号院约120平米*2的面积（两户人家宅基地），其中一个120平米完整的小四合院落（房子非常规整），连带隔壁家120平米左右的空地（有部分破损墙体）一起出售，预估150-180w。
（“一颗印”式民居图解）
我们本次探访中，个人最偏好这一套院子：位置相对较高，安静，完整典型的“一颗印”小院，后期改造力度不大。
（非常规整的一颗印布局）
（站在二楼拍摄，可惜中间庭院/天井不大）
（站在堂屋拍摄，两侧均有耳房）
（一楼堂屋）
（二楼拍摄）
类似上述“一颗印”式民居的还有附近一套，院子稍小，但院子已经被包围在了围墙之内。
也有部分100平米左右的地（土地上没有现成房子），可能不超过100w。
（这个也要出售，可能价格100w左右，房子本身一般，但地势矮一些，更方便）
参考了当地类似房子土建成本，木质结构建安成本1500-1900/平米左右，砖混结构建安成本1000-1500元/平米左右。
（在现场就看到一套木质结构的正在装修）
若是纯粹空地（不包括土地平整费用），普通居民建房成本二三十万，但若想要改建民宿需符合本地传统建筑要求，另也要满足民宿酒店住客有单独卫浴要求，成本较高。
本村落已有高端民宿改造重建+装修成本五百万以上。
（站在停车场位置也能拍到这套已经装修完毕的院子，视野很好）
也可考虑其他已经装修好的民宿院子整体出租，租赁价格7.5万一年左右（可直接经营，五年起租），目前查询到村内高端民宿一间夜500多元。
这里有几处矛盾：
整个村落目前整体村落确有不少文艺/画室/禅修业态，圈层/氛围偏文艺，但确实已经走在商业/旅游开发的路上。
若自住隐居，本身建筑非常有感觉，但又与整个村落打造的旅游经济方向不符。
（随处可见正在装修的院子）
而进行商业开发，本身建筑质量和房间状态无法满足未来旅游客流的要求，房屋还需改造独立卫浴、甚至还要推倒重建（那又丧失了古建筑一定的原汁原味）。
这样的矛盾，就留给更高层次的管理和开发者去思索吧。
若仅站在找个“乡村院落”的角度上看，乐居古彝村相对是比较适合的，设施完善且相对稳妥，规避了一般乡村院落没有物管、产权/使用权安全性的问题，缺点在于——贵。
若站在“地产项目”的测评角度上看，乐居古彝村的院落稍显拥挤和密集（容积率较高），道路狭窄也无法行车进去（所以很多我们拍摄建筑的照片只能仰拍），没有其他乡村院落那种开阔大院子，就显得更“寸土寸金”了。
乐居村周边（非古村范畴）
乐居古村周边还有一些房子，具体来看接下来两套院子的位置：
在古彝村停车场背后，也有一条小路可直接通往村内（相当于乐居古彝村的另一入口了），这一侧的房屋多是新建的（起码都是00年后建的），砖混结构，也有不少村民家大门口直接贴出“房屋出租”。
院子大，占地大，且建筑本身并不算破旧，租金2-3万一年。
以这套为例（上面地图中标注为粉黄色院子）：
（房间很大，可以改造出独立卫生间来）
大概是9间卧室+1间堂屋+1间厨房+1独立卫生间，自家围院300平米左右（目测），背后临小路（可过车）的位置还有一片菜地（大概有250平米以上）。
菜地这边还有一间柴房+一个厕所（传统的旱厕了）。
（右侧矮墙旁边就是菜地）
（菜地面积挺大，中间有条90厘米宽的水渠）
房主大姐报价年租3万，也可以出售，只不过之前“有人出到180万都没卖”，“想卖200万左右”。
这套院子位置很好，房屋建筑改造难度不大（可以直接扒了瓷砖弄成仿古样式），面积也大，菜地临路可改造经营。但没有具体谈价，价格还不好说。
乐居古村范围内与周边民居的溢价有多明显，来看这一套。（距离乐居古村200米不到，上面地图位置的高架桥下院子）
除了正常的围院（100平米以上）之外，围院外部还有前院（200平米以上）和后院，但说是后院实际就是桥下的一大片斜坡，“只要想围，一大个山都是你的”——大概是这样。
（前院）
（后山）
（内院也挺大，左右两侧皆有耳房）
年代稍早，木质结构，房主报价58万。
对比前文提到的上百万的院子，这个院子价格显然更加亲民一些。
但整个房子在昆楚大高速下方，略有点吵，有明显硬伤。
如果真能接受老破房屋，自行改造，也是可以的。（那种就是一万多租一年了）
本地小伙伴告知我们，最近两年整体院子价格都有一定上涨，基本上报价都在40万以上。（尤其最近过来看民宿的还挺多）
团结乡其他村子
在紧邻乐居村的龙潭小村，也有不少院子可出租可出售。
我们同行碰到的一位本地大哥，三四年前从村子里一个邻居手上二十多万买了一个院子，他自称花了一百六七十万装修（本来打算自己住），现在对外出租，六千块一个月。
（可能上200w也会出售，仅为我们估测）
（内部装修确实很新）
（前有菜园后有花园，总面积也超过1.5亩多）
整体是规整的四合院设计，内院80平米左右，还有后院+菜园，整体预估下来占地肯定是1.5亩以上了。
我们来到这个村也发现不少正在装修：
（就我们前往的这一个小坡坡上，至少3家在装修）
而这户大哥表示，最近一年多套被交易的院子（都在翻新装修中），坡顶一点的位置，我们又看到一套非常大的院子，应该近几年内也交易过，装修很新，像一个小堡垒/方形土楼的那种感觉。
（因为这一套在山顶位置，所以花园/院子很大）
单体建筑的占地面积就超过500平米以上，加上大院子，总体可能在三四亩了，这位大哥随口一说“这套租金12万/年”（不确定真假）。
在昆明找个院子不难，但需做好完全准备，是纯粹花钱的住，还是赚钱的另一种方式？
一件事如果成为谋生，它的浪漫就要打个折扣。
人说“诗酒趁年华”，那就活在当下。
END
