原标题：猝不及防！昆明多个楼盘蜂拥涨价，多个今年新盘均价超2万！
去年底，
昆明曾有一大批楼盘宣布涨价。
在疫情影响持续，
开发商冲刺年底业绩的背景下，
市场普遍认为此举
只是“雷声大雨点小”的营销措施。
而近期，
包括招商雍和府、俊发·观云海、
北科建·春城大观、俊发·龙泉俊园、
中交·锦澜府、俊发生态半岛、外滩名著（大理）
在内的多个楼盘，
正式对外宣布调价，
全系产品上涨3%
或者500-2000元/㎡不等，
且调价时间较为集中，
多数项目确定从今年3月1日开始。
其中， 招商雍和府、北科建·春城大观全系产品上浮3%，俊发·观云海、俊发·龙泉俊园上调1000元/㎡。此外，还有美的·云璟等项目表示收回首开优惠政策。 无论是3%还是1000元/㎡，都意味着购房成本的增加。
记者了解得知，2021年昆明主城区将有超50个新盘入市，总占地面积不低于400万平。按照行政区域看，盘龙、官渡区将很出彩，这两个区域的新盘最多，开发规模最大，预估在110万平以上；西山、五华蓄力不足，新盘少，开发总面积约30-40万平，明年供应将远低于其余3个区域。50多个新盘中，有近20个新盘案名已出炉，例如融创春城书院、恒大珺睿、美的云璟等，其余大部分是近期才完成土地交易的新项目，预计要到下半年才能入市。
昆明楼市“涨”声响起来！
继2月24日晚传出俊发海东二期涨价2000元/㎡之后，25日又传出俊发有3个项目将涨价1000元/㎡。
图片来源：大象房鉴所
继2月24日晚传出俊发海东二期涨价2000元/㎡之后，25日又传出俊发有3个项目将涨价1000元/㎡。
这些通知，迅速在中介朋友圈刷屏了。
据俊发龙泉俊园营销中心发布的海报显示：
随着昆八中即将入驻俊发龙泉俊园， 自2021年3月1号起，价格每平方米上调1000元。
记者以购房者身份来到龙泉俊园营销中心。
销售顾问介绍：“项目周边配套昆八中、昆十中、财大附中， 目前在售产品均价为1.5万元/㎡左右，最小户型110㎡大概是160多万一套，要买还是提前下手好。”
当记者询问是否3月1日起涨价1000元/㎡时，置业顾问表示可帮忙申请本月售楼处的价格优惠，最后测算的均价还是在1.5万元/㎡左右，而且房子都是户型越大或楼层越低，价格也会越低，涨幅并不会太明显。
俊发龙泉俊园样板间
美的云璟楼盘项目也在1月底发出了通知：
自1月26日起，美的云璟在售房源首开优惠政策全线取消。该楼盘置业顾问告诉记者，目前在售产品共5个户型，最小户型105㎡，均价1.65-1.75万元/㎡，涨价幅度在1500元/㎡左右。
置业顾问提醒记者，要买就要趁早因为楼盘可能还会迎来涨价。记者询问涨价是否是配套升级了，置业顾问说：“我们楼盘卖得不错，1月份楼盘4号楼均价1.5万元/㎡，一个月就卖完了。 更何况楼盘还签约了五华区第一幼儿园和武成小学，涨价也是情理之中。”
从记者了解到的情况看，在公开宣布涨价的楼盘中，有些确实上调了价格，有些却并未看到有明显调价迹象。
二环内新入市项目房价都将超过2万/㎡
在昆明，一个项目所处位置的优劣，决定其房价高低。依托自身资源禀赋、区域规划红利等，二环内、巫家坝片区、北京路沿线、滇池路沿线、会展片区以及滇池国际度假区等区域向来都是昆明的价格高地。因此，今年这些区域内即将入市的新盘，房价基本都在2万/㎡上下。
二环内是昆明城市顶级生活资源的汇集地，随着可供开发土地越来越少，再加上新建住宅政策的收紧，区域内房源愈发紧缺，目前在售项目不足10盘，购房者可选择性不多。
从今年入市的新盘来看，今年二环内差不多会有10个新项目，规模虽小，但定位高端，房价预计都将超2万/㎡，翠湖一品、碧桂园·翠湖映象、恒大东风广场等项目，甚至大有直追3万/㎡之势。这些新盘的加入，将使区域产品更加多元化，同时或将再度刷新区域房价天花板。
北京路沿线作为昆明开发最早、发展最成熟的区域，一直都是购房者眼中的香饽饽。不过，经过几年的高强度开发，区域内土地资源日渐紧缺，在售项目并不多，好在今年区域内同样有多个新盘扎堆，开发总面积近80万平，沿线新盘基本都是大盘，金科中建向山的岛、旭辉羊肠片区项目规模最大，在15万方以上。
更加靠近北京路商业中心的是两个重磅城改项目，即一直被称为昆明 “黄金城中村”的金刀营城改项目，其一期被同德、美的、赛伦合资公司竞得，二期则被同德、万科、赛伦联合揽入。据悉，项目一期A4地块已过规，拟建4栋高层住宅，或为美的TOP级产品首秀。从所处位置及产品规划来看，该项目售价极有可能超2万/㎡。
此外，紧邻2号线龙头街站的恒大龙泉古镇，是昆明极为少见70年产权的纯别墅项目，计划首推建面约195-391㎡的别墅，预计单价2.2万/㎡起。此外，俊发中心对面的马家营城改项目俊尚峰，目前已在动工，最快上半年可入市。
巫家坝将迎来新盘面市小高潮
巫家坝作为昆明未来的城市新中心，是城市核心资源重点倾斜的方向，再加上自贸区红利的加持，区域成为了昆明又一置业热区，房价一再走高。据了解，目前区域内在售楼盘房价基本都在2万/㎡左右。
2021年的巫家坝将迎来新盘面市小高潮，新面孔持续增加，包括深圳首次进驻的千亿房企龙光的项目、雅居乐项目以及再次推出的龙湖新项目、中交新项目，最后还有面积最大的东航项目云锦东方城，生在巫家坝，就注定了它们的高价属性。据悉，云锦东方城规划占地45万平，是整个巫家坝最大的楼盘。
会展世博海埂等片区供应有增无减
巫家坝南侧的会展片区，虽然新盘不多，但供应有增无减。万科30亿拿地，俊发、恒大等持续投入开发，区域自身发展提速，都是给买家的“定心丸”。
世博片区凭借着得天独厚的自然资源优势，曾是继翠湖片区之后昆明的新兴富人区，房价遥遥领先。然而由于近年来在售项目寥寥无几，区域似乎已被众人“遗忘”。随着今年中海西南林学院项目、华夏阳光和金地的青龙山项目、中南和坚稳的穿金路三叶轮胎厂项目3大新盘的入市，世博片区或将重回大众视野。
今年，就连许久没有“上新”的海埂片区也将新增2个新盘。其中，筑友·玺珑湾约5亩的住宅用地，成交楼面价高达17013元/㎡，刷新昆明历史最高楼面价。“地王”属性+别墅业态，项目预计售价约600-2700万/套。
龙湖接手的西南海后续279亩纯住宅用地，部分地块容积率低至1.21，限高24米，未来很有可能会开发洋房、别墅类产品。位于滇池路上的昆明恒大珺睿将主推建面约137-285㎡的大平层，项目房价预计在2.3万-2.7万/㎡。
西北新城进驻数十家房企
2021年也是昆明楼市的“改善元年”，不少新盘都将引入旗下TOP级产品系，如金刀营一期将会是“美地置业top系首秀”、俊发·俊尚峰为俊发“峰”系高端产品、中建金科·向山的岛将引入金科 “博翠”系高端产品、金茂府是金茂高端住宅头部IP。
除了上述“高精尖”楼盘，今年入市的新盘中也不乏一些价格适中的项目，西北新城集中度较高。随着新城吾悦广场、首创奥特莱斯、宜家家居、爱琴海购物公园等商业的进驻，再加上地铁4号线等利好的加持，西北新城迎来开挂式发展，数十家房企争相进驻，置业热度持续高涨。
蓝光、中南、卓越和龙润旗下的3大新盘也将加入“战局”。其中，蓝光·芙蓉1891紧邻地铁4号线大河埂站，与新城吾悦广场仅一路之隔，地段优势突出。据透露，项目将引入旗下TOP级芙蓉系系列产品，整体定位较为高端，极有可能成为区域内最贵的楼盘之一。
呈贡经开空港等片区新盘价格相对亲民
作为2020年的土拍热点区域，呈贡、经开区及空港片区也有不少价格相对“亲民”的楼盘即将入市。
从2015年时的4818元/㎡，上涨至2020年时的11714元/㎡，尽管呈贡5年时间房价上涨近了2.5倍，但相较于主城区动辄一万五六的房价来说，呈贡仍是昆明楼市的一股清流。据不完全统计，今年呈贡区又将迎来恒大林溪郡、卓越斗南、大诺弄堂里以及网龙4个新项目。
经开区是昆明少有的价格洼地。随着交通、商业、教育、医疗等短板的逐步完善，成为各大房企的必争之地。据悉，经开区是去年昆明溢价成交概率最高的区域，住宅用地基本都是逢拍必抢，一年内4宗土地溢价成交，溢价率在3%-70%之间。高溢价的背后是开发商对区域价值的高度认可。目前，经开区已有十余个项目在售，今年还将新增7个新盘。这些新盘的入市，或将让这个曾经被低估的区域迅速补涨。
空港片区房价常年垫底，是目前昆明唯一一个房价未破万的区域。其实，作为国家级滇中新区的重要组成部分，又有全球十大国际枢纽—长水机场的加持，空港片区有着强大的资源配置和政策导向，发展空间很大。但碍于各类生活配套的不足，区域价值一直被低估。不过，随着海诚控股、滇中城投、金地&空港投资&平安不动产等房企的加入，在给片区带来持续发展原动力的同时，也将让越来越多的人将目光集中到这里。随着区域发展的更新迭代，原本价格洼地内的新盘，正朝着价格红线突围。
这些一直被大家认为是昆明价格洼地的区域，或将在今年被逐渐填平。
值得一提的是，随着主城区土地资源越来越少，再加上高房价的围剿，昆明楼市热度逐渐向郊县区域延伸。据不完全统计，今年包括晋宁、安宁、嵩明、富民及宜良5地，预计将有20余个新盘入市，其中不乏绿城、蓝光、海伦堡、华侨城、新城、新希望等大牌房企旗下产品。
房价房贷双涨！
昆明多家银行房贷利率破5
而据近日国家统计局公布的最新全国房价涨幅，无论是一线还是二三线城市，1月份的全国房价出现全面上涨，其中30多个城市的二手房价格更是创出历史新高。
具体到昆明，1月份新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，同比上涨5.6%，已经连续上涨了10个月。
据昆明锐理发布的数据显示，2020年昆明楼市的成交套数、成交面积和成交金额均同比下跌，但成交均价保持了平稳上涨的趋势，住宅首次突破1.5万元大关。
同时，近期昆明多家银行利率上调的消息也是不断传出。
这是海屯路附近正在销售的一个楼盘，一大早，就有不少市民前来看房，其中一名置业顾问告诉记者，春节过后，来这里购房的顾客就明显增多，不过目前在售的一手现房房源并不多，价格也都有所上涨。
置业顾问：“我们这边因为有小户型，73㎡和83㎡的，这个成交价在100万到110万元之间，这个月加推了10号楼，均价原来是1万3（每平方米），现在涨到1万4。”
记者从多个楼盘置业顾问和房屋中介处了解到，春节过后，昆明多家在售新建商品住宅销售价格都有不同程度的上涨，上涨区间在每平方米300-1000元。记者调查发现，近期上涨的不仅是房价，银行的房贷利率也有所上调，不少楼盘的置业顾问和中介，也都在朋友圈发布了银行上调房贷利率的信息。
置业顾问：“放贷利率应该是年前首套房的房贷利率是4.95%， 现在所有的（银行）利率都涨到5.15%以上了，有些银行已经到5.6%了。”
西山区某楼盘的置业顾问告诉记者，目前大部分银行的房贷利率都做了调整，首套房利率上调至5.15%至5.6%，二套房利率范围在5.5%至5.7%。多家银行的个贷工作人员也都证实了这一说法，只是具体上调的指数还要看各家银行和楼盘的具体情况。
随着房贷利率上调，对于购房者来说，最直接的影响就是购房成本的增加。
以一套总价100万元的房屋来计算：
首套房首付20%也就是20万元，贷款80万元，以等额本息方式计算，贷款30年，按照上调前的利率4.9%算，购买这套房的总利息为72.85万元，总还款金额为152.85万元；
按照上调后的利率5.15%算，购买这套房的总利息为77.26万元，总还款157.26万元。
从这组数据中可以看出，总价100万元的房屋，在上调利率后，要多出4.41万元的利息。
业内专家表示，此次房贷利率上调也是有迹可循的。2020年12月31日，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。这一政策颁布后，银行房贷额度量小有限，甚至紧张，而当银行能放给个人的房贷受限后，利率上调也就不难理解了。
昆明理工大学房地产产业链研究中心主任 邓晓盈：“各大银行的放贷额度进行了控制之后，现在又有提高房贷利率的这样一个政策，实行这样一个政策说明我们金融政策是在价码，能够适当遏制住一部分热钱流向房地产业，同时也好好控制住我们房地产市场，真正实现国家领导人提出的，房子是用来住的，而不是用来炒的，这样一个最终目的。”
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来源：春城晚报-开屏新闻（记者 阿芳）、掌上春城、都市条形码、乐居买房
编辑： 丛 林
审核： 李贵芳
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